|    Kontakt:       604 568 553   |    vitklima@seznam.cz

Jak kupovat nemovitosti a podnikat v Chorvatsku

Chorvatsko se stalo pro Čechy i Slováky zemí turisticky zaslíbenou. Nelze se divit tomu, že si zde koupilo nemovitosti odhadem 35 000 Čechů a Slováků. K naší smůle má Chorvatsko takříkajíc „přírodní monopol“ na nejbližší moře. Odmyslíme-li Balt, pak bez moře jsou Němci, Češi, Slováci, Rakušané, Maďaři a de facto i Slovinci. Poptávka po nemovitostech u moře je natolik velká, že Chorvatům umožňuje dlouhodobě držet vysoké ceny realit. Navíc jim pomáhá i příroda: mořský proud směřující od Černé Hory omývá Chorvatsko a všechny nečistoty, „sebrané po cestě“, ukládá až u italských břehů. Chorvatské moře je proto velice čisté, a to je i druhým důvodem, proč si zde nemovitosti udržují vysokou cenu.

Cenový vývoj
Chorvatsko bylo jednou z válčících stran v jugoslávském konfliktu. Kdo koupil nemovitost těsně po válce, udělal „trefu do černého“. V oblastech zasažených válkou se 1 m² stavebního pozemku prodával za neuvěřitelných 50 centů (0,5 Eur) a ceny domů na pobřeží se pohybovaly od 20 000 Eur výše. Byla-li koupě tehdy výhodná, dnes už to zdaleka neplatí. Současné ceny nemovitostí v Dubrovníku jsou téměř srovnatelné s Francouzskou riviérou a ceny na Makarské se pomalu, ale jistě přibližují španělské Andalusii. Přehledný vývoj cen nemovitostí před krizí najdete na: http://www.centarnekretnina.net/HR/wiki-cn/indeks.htm

Jen pro ilustraci: cena 1 m² nově stavěného bytu v přímořské oblasti se pohybovala mezi 2 000 až 2 500 Eur. V exkluzivních lokalitách typu Dubrovník jste už museli počítat s cenou mezi 3 – 5 000 Eur za 1 m² nově stavěného, nebo rekonstruovaného bytu. Obdobná situace byla i v komerčních nemovitostech. Cena přízemních, obchodních prostor se např. ve Splitu pohybuje okolo 10 000 Eur za 1 m² a v Záhřebu okolo 8 000 Eur za 1 m². Zdůrazňujeme, že uvedené ceny se vztahují  výlučně k nejatraktivnějším oblastem Chorvatska a průměrné ceny v ostatních částech země jsou zhruba poloviční. Nicméně skutečností je, že právě do těchto atraktivních lokalit, kde je velká konkurence zahraničního kapitálu, budou převážně směřovat  kroky českých investorů.

Ekonomická krize se nevyhnula ani Chorvatsku a zasáhla i ceny tamních nemovitostí. Aktuální cenový přehled najdete na adrese: http://www.centarnekretnina.net/HR/wiki-cn/indeks.htm Cena za 1 m² přímořského bytu klesla v průměru na 2 105 Eur, přičemž v severní části Jadranského pobřeží klesla na 1 918 Eur a v jižní části pouze na 2 278 Eur.  Celkově se jedná o pokles cen bytů v řádu 10% oproti cenám minulého roku. Menší pád cen – 3% zaznamenaly domy u moře, kde jejich cena za 1 m² se pohybuje na úrovni 1 546 Euro. Aktuální ceny nemovitostí podle jednotlivých žup, najdete i na stránce: http://www.oglas.hr/cijenenekretnina. Pokles cen je nesrovnatelný například s Bulharskem, Španělskem a Řeckem, kde se ceny nemovitostí propadly až o 40%.

O tom, jak se dále budou vyvíjet ceny nemovitostí, rozhodne ekonomická situace v zemích, z nichž pochází většina kupujících, tedy hlavně v Německu, Maďarsku a Rakousku.

Nabídka nemovitostí
Chorvatsko nabízí širokou paletu nemovitostí ke koupi, počínaje ostrovy, přes hrady, zámky, hotely až po byty a pozemky u Jaderského moře. Širokou nabídku najdete v realitních časopisech umístěných na webu, jako např. www.foto-nekretnine.hr, www.info-nekretnine.com, www.oglas.hr, www.nekretnine365.com, www.oglasnik-nekretnina.com,  www.nekretnine24.com. Nabídku luxusních nemovitosti najdete například: www.crem-magazine.com, www.eurovila.hr.

Plovoucí domy
Většina kupujících si přeje minimálně dům s výhledem na moře, případně co nejblíže k moři. Nemovitosti v první linii od moře jsou již dnes buď nedostupné, nebo velice předražené. Reagovali jsme na tuto skutečnost tím, že začínáme nabízet plovoucí domy. Jejich cena se odvíjí od velikosti domu a jeho vybavení, Cena začíná od 1 000 USD za 1 m². Montovat se budou v černohorském přístavu Bar, odkud jej můžeme remorkérem převést do jakéhokoliv přístavu v Chorvatsku.

Na co si dát pozor při výběru nemovitosti
Nejpopulárnějším sportem v Chorvatsku je fotbal. V přímořských oblastech mu tvrdě konkuruje prodej nemovitostí. Obchodem s nemovitostmi se tam zabývá prakticky každý. Mezi realitními agenty narazíte na spoustu místních „žraloků“, jejichž jediným cílem je připravit Vás o peníze. Jak vypadá například tvorba prodejní ceny? K ceně prodávajícího si připočtou minimálně 10 000 Eur a ještě si účtují provizi ve výši 3% od obou stran (kupujícího i prodávajícího).

V Chorvatsku neexistuje exkluzivita, takže tutéž nemovitost najdete v nabídce mnoha realitních kanceláří a samozřejmě, že s různými cenami. Realitní agenti, aby získali provizi, snaží se dát Vám podepsat doklad o tom, které nemovitosti Vám ukázali. Některé z nich vybírají i 50 Eur za to, že Vás po nemovitostech provezou. Domluvíte-li si koupi téže nemovitosti v jiné realitní kanceláři, můžete platit provizi dvakrát. Pozor na to, co podepisujte!

Než se vůbec pojedete na jakoukoliv nemovitost podívat, trvejte na tom, aby Vám ukázali všechny doklady k nemovitosti. Pokud je v pořádku nemají, je osobní prohlídka škoda času. Za 8 let, co působíme na chorvatském trhu, je spíše výjimkou, kdy starší nemovitosti měla kompletní dokumentaci a "doklady" v pořádku. Vše se musí na místě ověřovat, dohledat a chybějící doklady nechat zpracovat! Počítejte tu s výdajem v řádu 200 - 300 Eur.

Klíčovými doklady k nemovitosti v Chorvatsku jsou:

1)    výpis z Katastru nemovitostí (www.katastar.hr),

2)    výpis ze Zemských knih (http://e-izvadak.pravosudje.hr/mpweb/main.jsp)

3)    stavební povolení ("Graždanska dozvola"). Bez platného stavebního povolení Vám mohou chorvatské úřady nechat koupenou nemovitost kdykoliv zbourat, a to na Vaše náklady! Jsou celé ostrovy, jako je například Vir, kde stavebné povolení má minimum nemovitostí a ostatní jsou „černé stavby“. Může se pak stát, že přijede bagr a nemovitost zbourá. Bez stavebního povolení nemovitost rozhodně nekupujte!!

Pro podrobnější orientaci: chorvatský Katastr spadá pod Geodetický úřad a zápis v něm přesně definuje pouze nemovitost a pozemek. Zemské knihy spadají pod Místní soudy, kde se ověřuje platnost kupní smlouvy, která se pak zapíše do Zemské knihy.  Výpis ze Zemské knihy ukazuje, kdo je vlastníkem nemovitostí a zda na ní případné neváznou dluhy a věcná břemena vůči třetím osobám (např. hypotéka). Jinými slovy Zápis v Zemské knize je dokladem k vlastnictví nemovitosti.

Souhrnně řečeno: realitní kancelář by Vám měla předložit výpis ze Zemské knihy, Katastru a ukázat stavební povolení. Pokud tyto doklady nemovitost nemá, okamžitě přestaňte uvažovat o její koupi. Nejčastějšími slovy, které uslyšíte jsou: „sve u redu“ (vše v pořádku) a „nema problema“. Pakliže by bylo „sve u redu“ a případné chybějící doklady by nebyl problém“ obstarat, určitě by je měli k dispozici a mohli je Vám ukázat. Necháte-li si do této past vtáhnout, můžete překonat dosud známý rekord, kdy do Chorvatska jel český kupec 15 krát, než se koupě uskutečnila. Chorvaté, jako všichni jižané, toho mnoho naslibují a málo udělají. Abyste se nestali onou pověstnou oškubávanou „zlatou husou“, plaťte za jejich služby jen minimální zálohy a zbytek, až je realizovaná, jinak přijdete o nervy i „o kalhoty“.

Financování
Hypotéční úvěr na koupi nemovitosti chorvatské banky cizincům neposkytují. Máte-li v hotovosti alespoň 50% kupní ceny nemovitosti, můžete požádat o hypotéční úvěr v sousedním Rakousku. Disponujete – li požadovanými příjmy, velice pravděpodobně jej získáte.

Jiná situace nastane, chcete-li nemovitost stavět. Stačí založit si společnost podle chorvatských zákonů a ta už hypotéční úvěr dostane. Od této společnosti si postavenou nemovitost následně odkoupíte. Na koupi pozemku můžete vlastní společnosti půjčit peníze a jím ručit bance za hypotéční úvěr. Samozřejmě zástavní právo na pozemek v prvním pořadí připadne bance. O dlužné částky pak bude kupní cena dokončené nemovitosti snížena a Vy si ji můžete koupit od společnosti jako soukromá osoba.

Koupě nemovitostí
Cizinec může nemovitost v Chorvatsku od 1. 2. 2009 koupit bez jakéhokoliv omezení, a to budˇ jako:

• soukromá osoba,
• založit si v Chorvatsku obchodní společnost, která je Vámi 100% vlastněna a  jejím prostřednictvím, nemovitost koupit. Minimální základní jmění "s.r.o." činí 20 000 Kun. Aktuální kurz chorvatské Kuny: http://www.hnb.hr/tecajn/htecajn.htm

Založení společnosti s ručením omezeným trvá asi měsíc. Jednou za rok je potřeba podat nulové daňové přiznání. Veškerou legislativu spojenou se založením firmy i vedením účetnictví zajišťujeme.  

Finanční číslo
Od 1. ledna 2 009 platí nové nařízení, a to že každý kupující musí mít své „Finanční číslo“, pod nímž je evidován na Daňovém úřadě, jemuž platí daň z převodu z nemovitosti ve výši 5% z kupní ceny a roční daň z nemovitosti. Finanční číslo přiděluje místní Daňový úřad a jeho vydání trvá obvykle 3 týdny až měsíc. 

Procedura koupě nemovitosti
První smlouvou, kterou podepisujete, je předkupní smlouva, obdoba naší smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Při jejím podpisu je třeba  zaplatit zálohu, jež činí obvykle 10% z ceny nemovitosti. Její výše však může být na základě dohody mezi prodávajícím a kupujícím upravena. Pokud bez vážných důvodů odstoupí od této smlouvy kupující, záloha mu propadá. Pokud od smlouvy odstoupí prodávající, je povinen vrátit kupujícímu dvojnásobek částky, kterou kupující složil. V druhé fázi dochází k podpisu kupní smlouvy před notářem, doplácí se plná výše ceny a tímto okamžikem přechází podle chorvatského zákona i vlastnictví nemovitosti z prodávajícího na kupujícího a předávají se i klíče od nemovitosti.

Doporučujeme: vždy se nechte zastupovat místním právníkem! Vypracovává-li kupní smlouvu právník, počítejte, že si za to bude účtovat zhruba 1% z kupní ceny.

Notář pak nechá kupní smlouvu zaregistrovat na místním Soudu a kopii odnese na Daňový úřad. Po schválení smlouvy Soudem je zapsána do Zemské knihy a následně na Katastr nemovitostí. Náklady na notáře činí přibližně 0,3% z kupní ceny. Daň z převodu nemovitosti činí 5% z kupní ceny a obvykle jí platí kupující.

Kupujeme nemovitost v aukci
První a zatím jedinou aukční síní dražící nemovitosti v Chorvatsku je „Aukcija Nekretnina d.o.o“ se sídlem VMD Business Tower, 10 000 Zagreb, Croatia (Tel: + 385 (0) 1 557 1113, Fax: + 385 (0) 1 557 1913, www.aukcijanekretnina.com, info@aukcijanekretnina.com). Web stránku má aukční společnost hezky graficky zpracovanou, seriózně působí skutečnost, že má pobočku ve Velké Británii a dobře působí i přehledně zpracovaný on-line katalog s nabídkou dražených nemovitostí. Zkrátka a dobře, první dojem je velmi působivý. Poznamenal bych, že na chorvatské poměry „až moc“, a to na základě mých předchozích, dlouholetých - až na výjimky - převážně negativních zkušeností s chorvatskými realitními kancelářemi, developery i prodávajícími.  Nedalo mi to a začal jsem hledat, kde je „zakopán pes“…..

Heureka, aneb na co si dát pozor!
Pozorně jsem si přečetl na webu jak podmínky aukce, tak i podmínky pro kupující. Mohu jen suše konstatovat, že Chorvaté opět „nezklamali“. Aukční společnost neručí vůbec za nic, dokonce ani za to, že se v katalogu uvádění nemovitosti budou skutečně dražit. Společnost totiž nemá na nabízené nemovitosti exkluzivitu, takže se může stát, že nemovitost, než se aukce uskuteční, bude už prodaná. V podmínkách aukce stojí psáno, že máme společnost kontaktovat 48 hodin před aukcí, abychom se dozvěděli, které nemovitosti budou skutečně draženy. Naprosto mě nepřekvapuje, že společnost neručí ani za to, že jí prodávané nemovitosti mají veškeré platné doklady (kupní smlouva, stavební povolení, atd.) v pořádku a důrazně vyzývá kupující, aby si zajistili místního právníka, který jim jejich platnost ověří. Znalce místních poměrů nijak nepřekvapí, že na místě bude notář, který už bude mít pro kupujícího připravenu rezervační smlouvu (obdoba naší Smlouvy budoucí o uzavření kupní smlouvy), jejímž podpisem se zavazujete složit zálohu ve výši 10% z kupní ceny a do měsíce uzavřít vlastní kupní smlouvu. Zároveň se zavazujete uhradit všechny daně a poplatky související s koupí dané nemovitosti, včetně provize pro aukční síň. Typicky chorvatský postup: získat od kupujícího co nejrychleji peníze a přitom za nic neručit. Svatá prostoto, chtělo by se dodat!

Jak se účinně bránit
Bránit se, bohužel, nelze proti riziku, že Vámi vybraná nemovitost už v době aukce bude prodaná. Účinně se lze bránit proti tomu, že společnost neručí, že doklady o prodávané nemovitosti jsou skutečně platné. V tomto případě musíte mít v Rezervační smlouvě klauzuli o odstoupení, a to v případě:

1/ ukáže-li se, že doklady k nemovitosti v pořádku nejsou,

2/ místně příslušný soud kupní smlouvu neschválí, a tím nevstoupí v platnost, anebo kupní smlouva v platnost vstoupí, ale nebude zapsaná zapsána do Katastru nemovitostí.

Smluvní pokuta

Při podpisu rezervační smlouvy se zavazujete, že složíte zálohu ve výši 10% z kupní ceny. Měli byste trvat na smluvní pokutě ve výši dvojnásobku Vámi vložené kauce, budete-li nuceni odstoupit od kupní smlouvy z důvodů výše uvedených v bodech 1/ a 2/. Budete mít alespoň tímto způsobem uhrazeny výdaje na cestu a pobyt v Chorvatsku i ztracený čas.

Ukázka kupní smlouvy >>>>

Daň z příjmu

Daň z příjmu se vztahuje na fyzické osoby, které pronajímají svoji nemovitost. Pro výpočet daňového základu se od celkového příjmu odečítají osobní náklady. Daňové rozpětí je 15 % (do 3 200 HRK/měsíc), 25 % (3 200 až 8000 HRK/ měsíc), 35 % (8000  až 22 400 HRK/měsíc) a 45 % nad 22 400 HRK/měsíčně. Pakliže byste pronajímali „na černo“, očekává Vás vysoká pokuta.

Dědická daň
Dědická daň činí 5 % z čisté hodnoty dědictví po odečtení dluhů a nákladů spojených s dědictvím. Manželka zůstavitele a příbuzní v řadě přímé (potomci a předci) jsou od dědické daně osvobozeni. Příbuzenským vztahům vzniklým narozením jsou na roveň postaveny vztahy založené osvojením. Sourozenci zůstavitele, jejich potomci a zeťové a snachy jsou od dědické daně osvobozeni, pokud se zůstavitelem v době jeho smrti žili ve společné domácnosti. Movitý majetek přijatý darem bude zdaněn pouze v případě, pokud jeho hodnota překračuje 50 000 HKR (cca 7000 EUR). Přiznání k dědické dani je nutno podat do třiceti dnů od právní moci konečného rozhodnutí v dědickém řízení.

Užitečné adresy:

Preglednik katastarskih podataka: www.katastar.hr

Državna geodetska uprava: www.dgu.hr

Nacionalni program sređivanja zemljišnih knjiga i katastra: www.uredjenazemlja.hr

Ministarstvo pravosuđa: www.pravosudje.hr

Hrvatska Gospodarska Komora www.hgk.hr

Sudski registar trgovačkih društava u Republici Hrvatskoj: www.sudreg.pravosudje.hr

Mezinárodní hodnocení a spolupráce: získali jsme nejvyšší možný mezinárodní rating iiii od nezávislé americké agentury IRED a díky tomu si na našich web stránkách otevřela své e-kanceláře řada renomovaných zahraničních realitních kanceláří s nimiž si navzájem  vyměňujeme nabídky.