|    Kontakt:       604 568 553   |    vitklima@seznam.cz

Mezinárodní realitní portál

Jak správně postupovat při koupi nemovitosti ve Španělsku


Nákup nemovitosti krok za krokem
 Klíčem k úspěchu je najít si notáře, který smlouvu sepisuje a ověřuje, zda má všechny náležitosti k zapsání do "registru nemovitostí". On je tedy tou klíčovou osobou. Nicméně, notář tu není od toho, aby hájil Vaše zájmy. K tomu byste si měli najmout vlastního právníka. Váš notář / právní zástupce/ by Vám měl nejprve zařídit získání tzv. daňového, finančního identifikačního čísla - N.I.E (obdoba DIČ). Žádá se o něj na finančním úřadu, na jehož území se nachází kupovaná nemovitost. Toto "DIČ" potřebujete k realizaci jakékoliv finanční operace (např. založení účtu v bance), ale zejména k daňovým účelům. Vaše "DIČ" bude potřebovat i španělský státní notář, který bude sestavovat rezervační a následně i kupní smlouvu k nemovitosti. Pod tímto číslem budete registrováni jako daňoví plátci a zapsáni v registru nemovitostí.

V druhém kroku by měl zkompletovat a ověřit podklady k sestavení buď přímo k uzavření kupní smlouvy, nebo což je častější případ, k uzavření tzv. rezervační smlouvy (obdoba u nás známé "smlouvy o smlouvě budoucí"). Podklady jsou obdobné, jako je tomu u nás. Měly by identifikovat Vás, jako kupujícího, majitele nemovitosti, nemovitost samu, včetně pozemku a ověřit, zda na ní neváznou dluhy a pohledávky či věcná břemena vůči třetím osobám. Jedná-li se ještě o rozestavěnou nemovitost, je třeba ověřit, zda pozemek patří stavební firmě a zda firma má platné stavební povolení. Při podpisu rezervační smlouvy, skládáte u notáře cca 10% z kupní ceny jako kauci, která propadá, odstoupíte-li bezdůvodně od koupě nemovitosti. Obdobně je penalizován i prodávající, pokud on, bez vážného důvodu odstoupí od podpisu kupní smlouvy. V rezervační smlouvě musí být uveden i způsob placení, včetně uhrazení daní a poplatků, spjatých s koupí nemovitosti. K tomu potřebujete tzv. „Vstupní bankovní certifikát“, který Vám vystaví banka, u níž máte deponovány peníze nebo u níž si zařizujete hypotéční úvěr. Z něho by mělo vyplývat, jakým způsobem bude nemovitost hrazena, a že disponujete finanční částkou ve výši kupní ceny a pokrývající daně a poplatky spjaté s převodem nemovitosti.

Mezi podpisem rezervační a kupní smlouvy vzniká 1 - 3 měsíční časový prostor, který je určen k tomu, aby Váš notář (právník) měl čas shromáždit a ověřit podklady potřebné k sestavení kupní smlouvy a Vy ke získáni a transferu finančních prostředků, učených k úhradě ceny nemovitosti a daní a poplatků s tím spojených do Španělska.

Vlastní kupní smlouvu sestavuje státní notář, který ručí za pravdivost údajů v ní uvedených. Zároveň ji registruje u španělské obdoby našeho katastru nemovitostí a na finančním úřadu Podpisem kupní smlouvy, její registrací a uhrazením daní a poplatků se stáváte majitelem nemovitosti.

příklad znění rezervační smlouvy pro novou výstavbu  >>>>

Daně a poplatky
Co se týče jejich výše počítejte celkově, včetně honoráře pro právníka i notáře, přibližně s 10 % z kupní ceny nemovitosti. 

Jen pro Vaši orientaci uvádíme jejich strukturu: 

kupujete novostavbu od stavebníka nebo stavební firmy v pevninské části Španělska a na Baleárských ostrovech (první prodej nemovitosti), platíte daň z přidané hodnoty, a to ve výši 16% z ceny, jde-li o komerční nebo průmyslovou nemovitost nebo 7%, jde - li o nemovitost sloužící k bydlení, plus kolek v hodnotě 0,5% z ceny nemovitosti,

kupujete-li tutéž nemovitost na Kanárských ostrovech, kde se daň z přidané hodnoty neplatí, platíte daň z převodu nemovitosti ve výši 4,5% z prodejní ceny nemovitosti, plus kolek v hodnotě 0,5% z ceny nemovitosti,

kupujete-li starší nemovitost (druhý a další prodej), platíte na celém území Španělska 6ti % daň z převodu nemovitosti,

daň s pozemku (související s prodejem nemovitosti) je stanovována místními radnicemi a tak její výši se dozvíte, až  při jednání o konkrétní nemovitosti, platit by ji měl vlastník,

platba za vložení kupní smlouvy do registru vlastníků nemovitostí je odstupňována podle výše její ceny,

municipální daň, nebo také daň za domovské právo v obci,  jejíž výši stanovuje místní radnice a dozvíte se jí od notáře,

 platba notáři:

  • kupujete-li nemovitost v ceně 200,000 Eur, poplatky notáři budou činit  cca 400 Eur

  • kupujete-li nemovitost v ceně 700,000 Eur,  poplatky notáři budou činit cca 650 Eur.

Roční platba daně vyplývající z vlastnictví  nemovitosti
Roční platba z majetku (z nemovitosti), která se platí  obci se v současnosti pohybuje ve výši přibližně 0,7% z ceny nemovitosti. Pouze pro orientaci: u vesnického domku činí cca 52 Eur ročně, u dvoupokojového bytu cca 165  Eur a u třípokojové vily cca 250 Eur ročně.

Další platby a výdaje:
 Kupujete-li byt v domě patřícímu  "Společenství vlastníků", budete stejně jako u nás, hradit adekvátní část  nákladů na provoz celého domu, resp. jeho společných prostor (odvoz odpadků, elektřina, vodné stočné, náklady na provoz bazénu, sportoviště, apod.), opravy a údržbu. Jejich výši stanovuje výkonný výbor volený na schůzi vlastníky.  Dalším výdajem je pojištění  nemovitosti. Pojistku můžete uzavřít jak individuální, tak i hromadnou, v rámci "společenství vlastníků", která obvykle vyjde levněji.  

Celý proces nákupu nemovitosti, od vyhledání notáře, přes vyhledání nemovitosti, kupní smlouvu, až po její zápis do registru nemovitostí a následného zaplacení všech daní a poplatků - trvá v průměru 2 až 4 měsíce.

Upozornění: výše uvedený text je určen pouze pro Vaši základní orientaci a v žádném případě nenahrazuje právní poradenství, které Vám poskytne španělský státní notář či právník.

Související:  Kupujeme nemovitosti na ostrovech Gran Canaria, Tenerife, Fuerteventura 
                                     Podnikáme ve Španělsku >>>>

Vít Klíma

Vít Klíma, reality
Všechna práva vyhrazena
Poslední aktualizace: 13. února 2011