|  Kontakt:       604 568 553   |    vitklima@seznam.cz

Mezinárodní nabídka nemovitostí  >>>

O firmě | Novinky | Nová výstavba  | Financování  | Obchod  | Úplná nabídka >>

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti v USA

Koupě nemovitostí v USA je rychlý a bezpečný proces. Na rozdíl od evropských zemí nelze v USA zpracovat jednotný "návod", protože proces koupě a prodeje nemovitostí si jednotlivé státy unie upravují  vlastním zákonodárstvím, a to včetně daní.  Návod najdete na stránkách Asociací realitních brokerů jednotlivých států USA /viz např. Kalifornie www.car.org, Florida  www.floridarealtors.org/. Velice užitečný, obecný návod najdete na stránky Vlády USA: Buying a Home (http://www.hud.gov/buying).

Soustředíme se spíše na to, na co byste si měli dát při koupi nemovitosti pozor:

1. prověřte letecké spojení z ČR do místa, v němž chcete nemovitost koupit. Jde o to, abyste např. na letišti nečekali pokaždé 4 - 6 hodin na další spoj. Pamatujte si,  že tuto cestu budete absolvovat i několikrát do roka! Informujte se u jednotlivých leteckých společností, jaké slevy a bonusy získáte, stanete-li se jejich pravidelnými pasažéry,

2. největší zájem projevují čeští zákazníci o Kalifornii a Floridu. V obou případech máte možnost vybrat si nemovitost s výhledem na oceán, nebo ve vnitrozemí. Na pobřeží jsou nejčastější rodinné domy, vily a kondominia /většinou řadové rodinné domy, nebo nízkopodlažní "činžovní domy"/. Nemovitosti na pobřeží jsou dražší. lépe vybavené, ale platí se z nich i vyšší daně i poplatky. Při koupi nemovitosti v USA vždy doporučujeme konzultaci s místním daňovým poradcem. Koupě bytu v kondominiu má tu výhodu, že se o daně a poplatky "dělí" všichni vlastníci a je proto mnohem dostupnější, než vila či domek. Na straně druhé je třeba se přesně seznámit s právy a povinnostmi člena kondominia, které máte a musíte plnit,

3. naplánujte si v  místě, kde chcete koupit nemovitost pobyt minimálně na tři týdny. Jen tak se ubezpečíte, že Vámi vybraná lokalita je dobrou adresou a poznáte, jaká sociální skupina tam bydlí a koho budete mít za své potenciální sousedy. V Kalifornii i na Floridě žije např. silná hispánská komunita, Kolumbijci a další národnosti...,

4. Florida i Kalifornie jsou známé i tím, že se přes ně občas přežene tornádo či  hurikán. Začněme tím, co to je - hurikán. Rozepisuji se o něm proto, že tento jev u nás neznáme. Meteorologové jej definují jako povětrnostní systém s dobře definovaným cirkulačním pohybem, tedy něco jako hodně velký vír (100 km/hod., žádná míra). V celé ploše hurikánu vydatně prší; čím více ke středu, tím vydatněji. Uprostřed je však tzv. oko hurikánu, kde neprší vůbec a ani vítr tam nevíří. Oko může mít v průměru dobrých 50 km. Na snímcích ze satelitu je skrz oko vždycky docela dobře vidět dolů. Rychlost větru je nejvyšší těsně kolem oka a snižuje se směrem k okraji. Podle rychlosti v centru se rozdělují hurikány do kategorií. Je jich pět a jsou odstupňovány v hodnotách 120 - 150 - 175 - 210 - 250 (km/hod). Hurikány s rychlostí větru nad 250 jsou označovány jako katastrofické. Systémy s rychlostí pod 120 se jako hurikán neklasifikují; jsou to pouze tropické bouře. Když je hurikán nad oceánem, může tím vířivým pohybem do sebe nabrat dost vody. Když ji později na pevnině pustí, je z toho záplavová vlna až 6 metrů vysoká, která může zasáhnout pobřeží do hloubky 20 i více km. Hurikány neatakují Ameriku celý rok. Mají svou sezónu, která začíná 1. června a končí posledního listopadu. Každý rok před sezónou jsou vydány informační brožurky, kde jsou nadcházejícím hurikánům přiřazena jména; 21 jmen od A až po Z (kromě Q, U, X, Y a Z). Ne všech 21 jmen však najde své hurikány. Do států dorazí naštěstí jen asi 9 tropických bouří, ze kterých 6 přejde v hurikány, z nichž 2 jsou hurikány kategorie 4 nebo 5; takové, co už dokáží urvat střechu a vyvrátit velký strom. Bouře i hurikány se bedlivě sledují ode dne jejich vzniku. Jejich pohyb a síla se monitorují hodinu za hodinou. Odborníci dokáží předpovídat jejich směr poměrně přesně, takže obyvatelstvo je varováno pokaždé včas. Hurikány a tropické bouře nevznikají na pevnině; vznikají nad oceánem, většinou někde u pobřeží západní Afriky. Odtamtud se pohybují na západ poměrně nízkou a konstantní rychlostí. Než dorazí do Ameriky, uplyne i několik týdnů. Ať mi nikdo netvrdí, že ho může hurikán zaskočit. Doběhnout ano, ale zaskočit?!... 

5. pře koupí vždy přemýšlejte o tom, jak byste asi žili, kdybyste si koupili nemovitost v hurikánové oblasti. Jak bych uvažoval já? Tak především bych si nekoupil dům na pobřeží a rozhodně ne takový, který terasou zasahuje do moře. Koupil bych si zděný domek nejméně 30 kilometrů ve vnitrozemí, a to se střechou, která by jen tak "neuletěla". Neměl bych okna přes celou fasádu, aby mi do nich mohlo cokoli vletět. Měl bych okna s bytelnými okenicemi, které by byly osazeny natrvalo. Dům by musel mít normální základy a drenáž, která by záplavové vodě nedovolila základy podemlít. Samozřejmostí je garáž; přece si nebudu kupovat každý rok nové auto, neb mi na to předchozí spadla palma. Velké palmy bych ostatně kolem domu také nesázel. Myslíte, že je to přece normální, takhle uvažovat? Tak to je to normální asi jen pro Čechy, nikoli však pro Američany. Američan především šetří a postaví si proto dřevěný domek. I průměrný Američan se tak trochu cítí milionářem, a tak pokud to jen trochu jde, koupí si dům co nejblíže oceánu. Základy? Okenice? Drenáž? Šílíte? Kdo by myslel na hurikán, "když je dneska tak hezky". Den před tím, než má nějaký hurikán zasáhnout pobřeží, začne davové šílenství. Obyvatelstvo v hordách zaplaví stavebniny a skupuje všechno, čím se dají zabednit velké prosklené plochy jejich domů. Ve stavebninách mají otevřeno 24 hodin denně a jsou v nich až tříhodinové fronty u pokladen. Tohle se opakuje hurikán co hurikán, rok co rok. Co ti lidé s tím nakoupeným materiálem dělají, je mi záhadou. Jen v televizních zprávách jsem viděl tolik prodaných překližkových desek a vlnitých plechů, že by se jimi mohla pobít každá budova v Miami dvakrát..

6. to samé platí, nejste-li příznivci hluku a nočního života, který nutně provází pobřežní nemovitosti, je lépe zvážit koupi nemovitosti ve vnitrozemí a k oceánu jezdit autem. Ve vnitrozemí si místo bytu v kondominiu můžete koupit domek s pozemkem, navíc méně daňově zatížený,

7. užitečné informace Vám předají i místní právníci, příp. notáři, protože to budou  oni, kdo Vám kupní smlouvu (Title Deed) vytvoří a budou  vkládat do katastru nemovitostí a na místní daňový úřad. Právě proto jsme pro Vás, v níže uvedených "Zajímavých odkazech", připravili odkazy na jejich web stránky.  Můžete je také kontaktovat  z domova a zjistit, jaká pravidla platí při nákupu nemovitostí v tom kterém státě (provincii) a jaké daně a poplatky budete muset hradit. Jako základní informační zdroj můžete využít i americký denní tisk jako realitní přílohu New York Times, Wall Street Journal, nebo Realty Times, kde najdete podrobný návod jak nakupovat a najímat nemovitost, informace o hypotékách, kalkulátory, denně aktualizované ceny nemovitostí, seznam licencovaných stavebních společností a řadu dalších užitečných informací,

8. při nákupu nemovitosti vždy využijte služeb licencovaného realitního brokera a  právníka. V USA se sekáte s dvěma kategoriemi zprostředkovatelů: agentů /real estate agent/ a brokerů /real estate broker/. Agent je "nižší hodnost" a musí pracovat pod dohledem brokera. Nejvyšší pozicí je, když agent nebo broker je  členem "Board of Realtors®" a pak se muže pyšnit titulem Realtor®. Rada Realtorů má velmi přísná obchodní i etická pravidla, takže neuděláte chybu, pokud si jako zprostředkovatele vyberete právě Realtora. Je to právě jen Realtor, který má právo přístupu ke všem nemovitostem v daném regionu a může spolupracovat se všemi brokery a agenty v daném regionu. Vodítkem při výběru Realtora může být rozsah jím nabízených služeb.  Jejich seznam najdete je na adrese Realtor.org. Na této stránce najdete i největší nabídku nemovitostí v USA, informace o procesu nákupu nemovitosti, hypotékách i pojištění nemovitostí...

9. vyberete-li si konkrétního realtora, vždy trvejte na tom, aby zastupoval vždy výhradně Vaše zájmy, aby nedošlo ke střetu zájmů kupujícího a prodávajícího, jak je tomu mnohdy u nás. Případně ho i sami zaplaťte. Jeho povinností je najít Vám nemovitost odpovídající co nejlépe Vašim požadavkům, za co nejlepší a nejvýhodnější  cenu.   Pokud ji Váš realtor najde, předložíte kupujícímu písemně svoji nabídku. Pokud  souhlasí, můžete podepsat obdobu naší smlouvy o smlouvě budoucí a majiteli složit předem stanovenou zálohu (max. 1/3 kupní ceny). Dbejte na to, aby i druhá strana složila určitou zálohu, a to pokud možno ve stejné výši. Jde o to, že dobu mezi uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí a v naší terminologii kupní smlouvy,  využijete k inspekci domu (zjištění jeho skutečně stavebně-technického stavu), zajištění hypotéky a Váš právní zástupce ověří všechny potřebné dokumenty. Pokud licencovaný "Home inspektor" zjistí závažné technické nebo stavební  vady, se kterými Vás prodávající předem neseznámil, nebo se ukáží právní nedostatky, které brání uzavření kupní smlouvy, máte právo jak odstoupit od smlouvy, tak i na vrácení zálohy. Nejste-li stavaři vždy využijte služeb licencovaného "Home inspektora", abyste nekupovali zajíce v pytli. Tato služba přijde na 300 - 400 USD a jsou to velmi účelně vynaložené peníze. Sami vidíte, že jste museli vynaložit určité náklady. Představte si teď, že jste si vyřídili hypotéku a zaplatili příslušné poplatky, zaplatili právníka a prodávající Vám s úsměvem na rtech sdělí, že mezi tím dostal lepší nabídku a ze smlouvy nic nebude. Vám zbudou akorát oči pro pláč. Právě aby tato situace nenastala, měla by i prodávající strana složit obdobnou zálohu jako Vy, která by propadla ve Váš prospěch, kdyby prodávající od smlouvy odstoupil, bez závažných důvodů,

10. kupní smlouva obsahuje, obdobně jako je tomu i u nás, identifikaci prodávané / kupované nemovitosti, kupujícího a prodávajícího, cenu a daně s tím spojené. Je nutné, stejně jako u nás, zaregistrovat v americké podobě našeho "Katastru nemovitostí". Ve smlouvě nezapomeňte uvést i příslušenství bytu, domu, abyste nepřevzali "holobyt",

11. nejběžnějším způsobem financování nemovitosti je hypotéka. Americké banky půjčují cizincům 50 - 70% kupní ceny. Aktuální údaje o hypotékách najdete jak na zmíněné stránce  Realtor.com, tak i v časopisech jako Realty Times, Wall Street Jurnal - property guide, realitní příloha New York Times i na níže adresách uvedených v zajímavých odkazech, 

12. cenové rozpětí nemovitostí, ať už na Floridě čí v Kalifornii se pohybuje, případě pobřežních nemovitostí od 120 000 do 12 000 000 USD. Do kategorie luxusní nemovitostí patří ty, od 500 000 USD výše, spíše však od 1 mil USD výše.   V případě komerčních nemovitostí se ceny pohybují do 130 000 USD výše. Jedná se tedy o velmi lukrativní obchod. Můžete očekávat  velmi tvrdé jednání s realitními brokery. Úspěšní budete, pokud se Vám podaří snížit ceny požadovanou brokerem o 10 až 20%. Provize činí 6% z ceny a hradí ji strana prodávajícího. Brokeři zastupující prodejce se proto snaží neslevit z ceny ani cent, 

13. ceny nemovitostí prodané v minulosti v sousedství Vámi kupované nemovitosti si můžete ověřit např. na stránce: http://www.homeinsight.com/home-value-report.asp

14. samozřejmě nesmíte zapomenout koupenou nemovitost pojistit,

15. z hlediska repatriace zisku nepanují žádná omezení, stejně jako se nemusíte bát, že nenajdete na svou nemovitost kupce,

16. a na úplný závěr ještě jednu radu. Než pojedete do Států úplně poprvé, bez vlastní „credit history“, poproste Vaší banku v Čechách, ať se spojí se spolupracující americkou bankou a oznámí jim dopředu Váš příjezd. Je velice pravděpodobné, že americká banka Vám doporučí nějakou solidní, místní realitní kancelář, právní firmu i banku poskytující hypotéky a pojišťovnu. Je to pro Vás úplně jiná výchozí i vyjednávající pozice, když do místní realitky a dalších finančních institucí přijdete s doporučením americké banky, než jenom tak, z ulice.

Vít Klíma
Praha,  2009